摘要 :房地产税设计首先需要考虑大量低收入家庭是无法承担新增税收的。甘犁教授统计，中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%。在上海内环、北京五环以内，一套房子起码要300万，按现行房产税的税基和税率计算，税基为房产评估价的7成，1.2%的税率，合计一年需缴税2.52万，合每月2100元，相当于上海城镇职工社会平均工资的4成。因此房地产税向个人住宅延伸征收的时候，势必会有大量的免征、豁免政策。

最新十二届全国人大常委会向社会公布了调整过的立法规划，备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。这意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段，房地产税铁定是要开征的。

既然开征房地产税不可必免，那么公众关注的重点将转向征税模式，包括税基、征税范围、税率等。结合政府和潜在的纳税人双方的利益，房地产税设计至少要满足两个前提：第一，新设的税种规模足够大，抵消其它房地产业流转性税收取消带来的财政减收；第二，新税种对个人、家庭造成的负担不能太大，避免激起纳税人情绪的激烈反弹，影响社会稳定。更何况房地产税是直接税，又不像个税可以由单位代扣代缴，在绝大多数城市的社区连物业费的征收都很困难的现状下，房地产税设计不当，后果不可想象。

房地产税设计首先需要考虑大量低收入家庭是无法承担新增税收的。甘犁教授统计，中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%。在上海内环、北京五环以内，一套房子起码要300万，按现行房产税的税基和税率计算，税基为房产评估价的7成，1.2%的税率，合计一年需缴税2.52万，合每月2100元，相当于上海城镇职工社会平均工资的4成。因此房地产税向个人住宅延伸征收的时候，势必会有大量的免征、豁免政策。

房地产税的豁免、免征政策也是是税制设计的最大困难。按套数核定豁免是最简单的思路：首套房免税，第二套及以上起征。这是过去几年的房地产“限购令”的主要思路。按套数计征，识别相对容易，便于税收部门核定、操作。然而，过去限购令政策实施中，城市家庭大量出现离婚、分户，规避无法购买二套房的限制。上海、北京等地离婚和复婚率同比增速迅速提高。以套数核定房地产税豁免，也会出现这个现象。免征第一套房的税收，还会促使纳税人会倾向购买、持有大面积的房子、市中心的高价房子。

为了解决按套计征的缺陷，有人提出免征特定人均面积房地产的思路。据澎湃新闻报道，人均免征60平的标准为目前内部的主流意见，即不管家庭（或个人）有多少套房，扣除一定的人均面积后再征税。这时，家庭也没有必要用离婚、分户来规制税收，税收也不会冲击社会伦理。但从政府角度来看，人均60平的标准过高，3口之家的免征房产高达180平，能征上来看税收恐不及预期。

此外，按人均面积免征没有解决居民倾向持有高价房、大房子、市中心的房子的现象，房地产市场价格的马太效应会持续，三四线城市的房地产市场会进一步低迷，人们更倾向涌入大城市及市中心。

豁免特定总价的房产可以解决上述问题。因为特定豁免金额是一样的，家庭倾向于持有大面积、低总价的房子，在享受大房子还可以少交税。大城市、市中心的房价也就不会高不可攀，区域发展更加均衡。

按房地产总价核定免征额也有弊端。一些多年在市区持有房产的低收入家庭，他们房产价值高，但收入低，为了少交税，他们将不得不把房子换到郊区住。虽然这符合他们的利益（生活成本更低），但情感上可能是无法接受的。

最后，以家庭为单位计征房地产税应该是房地产税的立法原则，这也将挑战税收部门的征税能力。现行针对个人和家庭征收的税种寥寥无几，个税是主力税种，但个税是以个人为单位分类征收的。多年来，社会舆论一直呼吁以家庭为单位综合征收个税，一直没有得到财税部门的响应。如若政府真有能力以家庭为单位计征房地产税，那么以家庭为单位综合征收个税也应该进入个税的立法程序。