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房地产税如何豁免征收?

摘要 :房地产税设计首先需要考虑大量低收入家庭是无法承担新增税收的。甘犁教授统计,中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%。在上海内环、北京五环以内,一套房子起码要300万,按现行房产税的税基和税率计算,税基为房产评估价的7成,1.2%的税率,合计一年需缴税2.52万,合每月2100元,相当于上海城镇职工社会平均工资的4成。因此房地产税向个人住宅延伸征收的时候,势必会有大量的免征、豁免政策。

最新十二届全国人大常委会向社会公布了调整过的立法规划,备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。这意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段,房地产税铁定是要开征的。

既然开征房地产税不可必免,那么公众关注的重点将转向征税模式,包括税基、征税范围、税率等。结合政府和潜在的纳税人双方的利益,房地产税设计至少要满足两个前提:第一,新设的税种规模足够大,抵消其它房地产业流转性税收取消带来的财政减收;第二,新税种对个人、家庭造成的负担不能太大,避免激起纳税人情绪的激烈反弹,影响社会稳定。更何况房地产税是直接税,又不像个税可以由单位代扣代缴,在绝大多数城市的社区连物业费的征收都很困难的现状下,房地产税设计不当,后果不可想象。

房地产税设计首先需要考虑大量低收入家庭是无法承担新增税收的。甘犁教授统计,中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%。在上海内环、北京五环以内,一套房子起码要300万,按现行房产税的税基和税率计算,税基为房产评估价的7成,1.2%的税率,合计一年需缴税2.52万,合每月2100元,相当于上海城镇职工社会平均工资的4成。因此房地产税向个人住宅延伸征收的时候,势必会有大量的免征、豁免政策。

房地产税的豁免、免征政策也是是税制设计的最大困难。按套数核定豁免是最简单的思路:首套房免税,第二套及以上起征。这是过去几年的房地产“限购令”的主要思路。按套数计征,识别相对容易,便于税收部门核定、操作。然而,过去限购令政策实施中,城市家庭大量出现离婚、分户,规避无法购买二套房的限制。上海、北京等地离婚和复婚率同比增速迅速提高。以套数核定房地产税豁免,也会出现这个现象。免征第一套房的税收,还会促使纳税人会倾向购买、持有大面积的房子、市中心的高价房子。

为了解决按套计征的缺陷,有人提出免征特定人均面积房地产的思路。据澎湃新闻报道,人均免征60平的标准为目前内部的主流意见,即不管家庭(或个人)有多少套房,扣除一定的人均面积后再征税。这时,家庭也没有必要用离婚、分户来规制税收,税收也不会冲击社会伦理。但从政府角度来看,人均60平的标准过高,3口之家的免征房产高达180平,能征上来看税收恐不及预期。

此外,按人均面积免征没有解决居民倾向持有高价房、大房子、市中心的房子的现象,房地产市场价格的马太效应会持续,三四线城市的房地产市场会进一步低迷,人们更倾向涌入大城市及市中心。

豁免特定总价的房产可以解决上述问题。因为特定豁免金额是一样的,家庭倾向于持有大面积、低总价的房子,在享受大房子还可以少交税。大城市、市中心的房价也就不会高不可攀,区域发展更加均衡。

按房地产总价核定免征额也有弊端。一些多年在市区持有房产的低收入家庭,他们房产价值高,但收入低,为了少交税,他们将不得不把房子换到郊区住。虽然这符合他们的利益(生活成本更低),但情感上可能是无法接受的。

最后,以家庭为单位计征房地产税应该是房地产税的立法原则,这也将挑战税收部门的征税能力。现行针对个人和家庭征收的税种寥寥无几,个税是主力税种,但个税是以个人为单位分类征收的。多年来,社会舆论一直呼吁以家庭为单位综合征收个税,一直没有得到财税部门的响应。如若政府真有能力以家庭为单位计征房地产税,那么以家庭为单位综合征收个税也应该进入个税的立法程序。

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