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房价可能迎来新一轮上涨

摘要 : 政策面上楼市已经具备了复苏的基础。问题是需求面上是否还有动力。《情况》显示,房地产市场分化明显,土地市场需求也呈现东部增长,中西部持平或萎缩。从市场来看,一二线城市的土地出让要远好于其它地区。部分城市楼市再创销售面积与合同金额的佳绩,以目前6亿平方米的商品房库存,按甘犁的测算,至少可以消化掉一半,以此带动房价整体上扬。

3月24日,财政部公布《2014年全国土地出让收支情况》(以下称“情况”),虽然全年总体土地出让收入同比仍在增长,但分季度数据显示,土地出让收入增速逐季回落。前三季度分别增长40%、14.2%和0.5%,四季度下降21.6%。此前有消息称住建部正在酝酿刺激住房消费的政策,包括降低首套与二房的首付比例和贷款利率。

近年,城市化的推进引发的购房热潮,让房价持续上涨,并对购房热形成正反馈进一步加剧房价上扬。京沪等地的房屋单价动辄五六万,总价非三四百万很难能买到合意的房子。控制房价过高,成为政府和购房者的共识。基于此,限购令、提高首付等抑制政策成为过去几年房地产调控的主流思路。

在此来看,土地卖不动、卖不出价格并非坏事,这反映了楼市量价齐跌的现状,高企的库存消不掉,最终将促进房价调头向下。难道这不是正中购房者和政府的心思吗?

显然,不是所有人都喜欢房价下跌。首先是银行业和存量房的所有人,房价下跌将累及个人财富缩水,继而影响住房按揭贷款的安全。但由于中国房贷的首付比例高,近几年大多是房价的三成,房价下跌30%才会危及按揭贷款,所以房贷总体风险不高。

压力主要来自于财税部门。2014年房地产市场持续低迷,不仅土地市场受到影响,与房地产相关的税收也大幅滑落或负增长,在2014年严重拖累了财政收入的增长。据公开数据,2011年到2014年,全国的土地出让金收入分别为3.15万亿、2.7万亿、3.9万亿4.3万亿,相当于同期地方政府一般性预算收入的60%、44%、57%和57%。

我们可以看到土地出让收入已经成为地方政府最为重要的收入,放任房市的量价齐跌就是和自己的收入过不去。据德意志银行中国区首席经济学家张智威的研究,江苏等地的地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地,维持土地出让金的增长。

中央政府也没有任何要放任房市低迷的态度。在2014年土地出让收入逐季萎缩到同比降低20%的情况下,两会期间公布的2015年财政预算,国有土地使用权出让的预算收入仍然定为39452亿元,仅下降了4.7%。这种态度是住建部出台楼市刺激政策的主要背景,据传也获得了财政部与央行的支持。

这预示着,政策面上楼市已经具备了复苏的基础。问题是需求面上是否还有动力。《情况》显示,房地产市场分化明显,土地市场需求也呈现东部增长,中西部持平或萎缩。从市场来看,一二线城市的土地出让要远好于其它地区。甘犁据中国家庭金融调查的数据测算,商贷及公积金贷款的首付全面降至2成,会刺激386万套住房需求。整体来看,降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显,三四线城市由于其自身购买力限制,政策的刺激作用较弱。

尽管如此,这并不妨碍在政策利好的推动下,部分城市楼市再创销售面积与合同金额的佳绩,以目前6亿平方米的商品房库存,按甘犁的测算,至少可以消化掉一半,以此带动房价整体上扬。

只是这样的房地产繁荣是否是我们所需要的?在中国经济增长处于长期放缓和劳动年龄人口减少的环境下,未来多数地区的房地产市场的前景都不乐观。房价在今天涨得高,明天跌得也惨烈。以香港为例,1998年亚洲金融危机重挫香港楼市,房价从1997年的历史最高点迅速下跌,1998年一年就跌掉31%,在2003年达到历史最低点,较1997年跌去63.3%,日本东京也是如此。今天,我们或者已经到了要考虑如何避免这一幕的时候了。

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