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限贷松绑难救楼市

这一轮调整过程中呈现出的房地产市场分化的迹象明显。一二线城市的房地产市场的抗跌性明显好于三四线城市,但抗跌性最好的四个一线城市的限购仍未放开,这制约了限贷政策的发挥。在三四线城市,即使居民有意愿置换或增购住房,考虑到房地产后市走向,恐怕也不会

9月30日,央行正式表态,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策,这也是央行副行长刘士余“具体内容等文件”中所称的文件。文件还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

从数据上看,某机构发布的“百城房价指数”显示,自今年5月份起,全国100个城市新建住宅平均价格连续下跌。这影响了地方政府的卖地收入和房地产相关税收的增幅。在这种背景下,9月份也成为取消限购月。到9月30日为止,除了房价最高的四个一线城市,其余42个曾经限购的城市,均出台了松绑房地产限购的文件,始于2010年的房地产限购政策,历时四年,终于快走到终点。

商业机构普遍将央行的政策解读成政府为挽救房地产市场进行的刺激政策。政策出台后,有消息称部分品牌的房地产商立即下发了上调房价的内部通知,这也是他们预期房地产市场会反弹的自然之举。从抑制到放松,对房地产市场确实是松绑,受限购限贷导致需求被抑制的购房者,将重新回到市场。具体来看,非本地户籍的首套房购置、拥有房产需要置换改善性住房、高端楼盘买家等是限购限贷取消以后释放需求的主体。

尽管如此,央行对首套房定义的变更也只能算是市场的回归,是经济政策常态化,而非刺激。在正常的市场环境下,拥有住房、没有贷款,往往是优质的贷款客户,其贷款偿付能力要远高于以前首套房的定义(名下无房产、无贷款)。不允许向这些人发放贷款,本来就不是市场行为,取消这些政策是信贷政策回归到市场主导。

至于首套房首付三成、贷款利率下限为基准利率的0.7倍,与限贷政策时期执行的政策,并无二致,只能算是政策重申。政策归政策,银行在发放按揭贷款时,9.5折以下的利率优惠也很难看到,因为银行吸纳存款(负债端)的成本太高,大家都不愿意做亏本的买卖。没有新的政策出现前,重申7折的贷款利率下限很难解读为央行放水。

从宏观全局来看,央行新政还有助于缓解目前的债务风险。目前中国经济全局负债率过高,主要体现在地方政府与企业部门。对于前者,地方政府消化负债最重要的手段就是卖地,而后者,转移杠杆几乎是目前唯一可行的途径。调整首套房可以消化存量新房,增加地方政府的卖地收入,缓解地方政府的债务危机。

更有意思的是,此次央行新政中的多个举措还有助于杠杆的转移。目前虽然中国企业与政府部门的负债率(杠杆)较高,但居民部门的负债率相对较低,这主要是因为中国房地产贷款首付比例高达三成,即使房价跌去三成,依然不会损害银行的贷款,考虑到近些年房价上升迅速,居民部门可以承受的房价下跌幅度更高。

调整后的首套房信贷政策,增加有房无贷款或者房产置换的家庭的杠杆,挖掘了居民部门的负债潜力,以此降低开发商与地方政府的杠杆。此外,央行鼓励银行业金融机构发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、进行房地产投资信托基金(REITS)试点等政策,同时也是将房地产开发企业的杠杆转嫁到居民部门。

央行政策虽是利好,但能带动的房地产市场的复苏却有限。首先,这一轮调整过程中呈现出的房地产市场分化的迹象明显。一二线城市的房地产市场的抗跌性明显好于三四线城市,但抗跌性最好的四个一线城市的限购仍未放开,这制约了限贷政策的发挥。在三四线城市,即使居民有意愿置换或增购住房,考虑到房地产后市走向,恐怕也不会在三四线城市置业,而三四线城市的债务危机恰恰是最严重的。

其次,限贷虽然放开,但一二线城市的房价已经相当高了,套均房价远高于普通家庭所能负担的,限贷之前买不了的刚需,取消限贷之后未必就买得起。取消限贷能释放多少需求,市场的反应并不乐观,闻风而动的更多是豪宅,只是这个市场的容量有限,解决不了多少问题。没人买得起房子,取消限购限贷,也就起不了什么作用。

与一部分买不起房子对应的是另一部分人买了过多的房子。据禧泰数据统计,2014年1月,北京房价平均为37439元,2013年北京城镇职工的社会平均工资(社平工资)为5223元,60平米的房子,夫妻俩也需要17余年不吃不喝才能买得起。但按甘犁主持的“中国家庭金融调查”的数据,2011年,全国年收入前1%的家庭,年收入超过55万,以家庭双职工计算,人均月收入近2.3万,是北京社平工资的4.4倍,买房压力大大降低。而东部城市年收入前1%的家庭,年收入超过110万,财富前1%的家庭财富超过1000万,买房压力就更小了。

但在目前政策下,这些富人很难成为新增的购买力,而要解决穷人买不起房子,就是一个收入分配差距的问题。这或许是政府长期拯救楼市应该着力的重点。这个问题不解决,同样还有很多派生的问题,如能承担较高房价的富裕家庭与无力买房但居住在城市里的贫民家庭的冲突,他们将在公共品提供的标准高低、社会治安管理水平等多个方面产生分歧,如果处理不当,很容易造成族群之间的撕裂,京沪两地已经出现这种迹象。

短期措施,政府可以修改规划,提高部分住宅区的容积率,如降低套均住宅面积、增加楼层数、减少住宅楼间距等。对于中国绝大多数房价过高的区域来说,容积率都太低,把想买房但收入偏低的群体排除在外。看看香港那些让密集恐惧症心寒的住宅楼,除了缩小收入分配差距,中国内地要使更多的人买得起房子,增加小户型、高容积率的住宅供给恐怕是一个不错的临时措施。

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